LA PROTECCION DE LOS DEUDORES HIPOTECARIOS SIN RECURSOS

El pasado día 11 de Marzo ha entrado en vigor el Real Decreto-Ley 6/2012 de medidas urgentes para la protección de los deudores hipotecarios sin recursos.  Este normativa pretende introducir una serie de medidas tendentes a facilitar la reconfiguración de las deudas hipotecarias que tengan contraídas personas que no pueden hacer frente a su pago por estar sufriendo  dificultades económicas extraordinarias.

Como premisa ha de decirse que las medidas que establece el Real Decreto sólo serán aplicables a aquellas entidades de crédito que voluntariamente decidan adherirse al Código de Buenas Prácticas que describe la normativa. Igualmente será aplicable a los créditos que estén vigentes a la fecha de entrada en vigor del Real Decreto,  que estén garantizados mediante una hipoteca inmobiliaria y que el deudor hipotecario esté situado en el "umbral de la exclusión", circunstancia esta que se da si se cumplen las seis condiciones siguientes:

1. Que todos los miembros de la unidad familiar carezcan de rentas derivadas del trabajo o de actividades económicas. Se entenderá por unidad familiar la compuesta por el deudor, su cónyuge no separado legalmente o pareja de hecho inscrita y los hijos que residan en la vivienda con independencia de su edad.
2. Que el importe de la cuota hipotecaria sea superior al 60% de los ingresos netos que perciba el conjunto de los miembros de la unidad familiar.
3. Que el conjunto de los miembros de la unidad familiar carezca de cualesquiera otros bienes con los que hacer frente al pago de la deuda.
4. Que el préstamo garantizado por la hipoteca, recaiga sobre la vivienda propiedad del deudor y que   se haya concedido para adquirir la misma.
5. Que el préstamo carezca de otras garantías reales o personales o que en caso de existir estas, que en todos los garantes concurran las circunstancias expresadas en los apartados 2 y 3.
6. En los supuestos en los que haya codeudores que no formen parte de la unidad familiar, estos deberán estar incluidos en las circunstancias 1, 2 y 3.

Para que el Código de Buenas Prácticas pueda ser aplicado por las entidades que voluntariamente decidan adherirse, es preciso que el precio de adquisición de la vivienda hipotecada no exceda de las siguientes cantidades:

• 200.000€ para municipios de mas de 1.000.000 de habitantes
• 180.000€ para municipios entre 500.111 y 1.000.000 de habitantes, o los integrados en áreas metropolitanas de municipios de mas de 1.000.000 de habitantes.
• 150.000€ para municipios entre 100.001 y 500.000 habitantes.
• 120.000€ para municipios de hasta 100.000 habitantes.

Las medidas que contiene el Código de Buenas Prácticas, son las siguientes:

• Medidas previas a la ejecución hipotecaria: Los sujetos deudores que se encuentren en el umbral de exclusión que se ha visto antes, podrán solicitar a la entidad hipotecaria que realice una reestructuración de su deuda para facilitar la viabilidad del pago (esta solicitud deberá de ser resuelta en el plazo de un mes). El plan de reestructuración deberá de establecer una carencia de cuatro años para la amortización de capital y ampliará el plazo de amortización a 40 años desde la concesión del crédito, con una reducción del tipo de interés aplicable a Euribor + 0,25 puntos durante el periodo de carencia.
• Medidas complementarias: Cuando la reestructuración solicitada resulte inviable, el deudor, aunque se haya iniciado la ejecución y se esté en el proceso de subasta, podrá solicitar una quita en el capital pendiente de amortización (a estos efectos se considera inviable cualquier reestructuración que suponga para la unidad familiar una cuota hipotecaria superior al 60% de los ingresos). La quita propuesta,  que podrá ser aceptada o rechazada en el plazo de un mes, se determinará por alguno de los siguientes métodos de cálculo:

1.  Reducción de un 25%.
2. Reducción equivalente a la mitad de la diferencia entre capital amortizado y el que guarde con el total del capital prestado, la misma proporción que el número de cuotas satisfechas por el deudor sobre el total de las debidas.
3. Reducción equivalente a la mitad de la diferencia existente entre el valor actual de la vivienda y el valor que resulte de restar al valor inicial de la tasación, dos veces la diferencia con el préstamo concedido.

• Medidas sustantivas: Si ninguna de las dos opciones anteriores resulta aplicable, los deudores situados en ámbito de exclusión, transcurridos doce meses desde que solicitaron la reestructuración del préstamo, podrán pedir la "dación e pago de la vivienda". Esta dación será de obligada aceptación por la entidad hipotecaria y provocará la cancelación total de la deuda tanto frente al deudor como de los terceros afectados por la deuda. Igualmente, el deudor podrá solicitar permanecer habitando la vivienda como arrendatario, durante un plazo mínimo de dos años, pagando un alquiler anual equivalente al 3% del importe de la deuda pendiente en el momento de la dación. 

El Real Decreto Ley, además de las medidas que hemos visto, aplicables sólo a las entidades que se adhieran voluntariamente al Código de Buenas Prácticas, establece otras de aplicación general para todas las entidades (adheridas o no al Código) y para todos los deudores (estén o no estén comprendidos en el umbral de exclusión). Veamos cuales son:

Ejecución extrajudicial de bienes hipotecados: Se someterá a lo que prevén los apartados siguientes:

• El valor del bien se realizará a través de una única subasta para la que servirá de tipo el pactado en la escritura hipotecaria. Si se presentan posturas por un importe igual o superior al 70% del valor por el que el bien ha salido a subasta, se adjudicaré este al mejor postor.
• Si la mejor postura que se haya presentado, es inferior al 70% del valor, el deudor, en el plazo de diez días, podrá presentar un tercero que ofrezca una cantidad superior a ese 70% del valor tasado, o que incluso, siendo inferior a dicho importe, pueda resultar suficiente para lograr la completqa satisfacción del ejecutante.
• Si transcurre el plazo de diez días sin que el deudor realice lo previsto en el apartado anterior, el acreedor podrá pedir en el plazo de 5 días, la adjudicación del bien por importe igual o superior al 60% del valor de tasación.
• Si el acreedor decide no hacer uso de esta facultad, el bien será adjudicado a quien haya presentado la mejor postura, siempre que la cantidad que haya ofrecido, supere el 50% del valor de tasación, o si siendo inferior, cubra al menos, la cantidad reclamada por todos los conceptos.
• Si en  el acto de la subasta no hubiere ningún postor, el acreedor, en el plazo de 20 días, podrá pedir la adjudicación por un importe igual o superior al 60% del valor de tasación.
• Si el acreedor no hiciera uso de la facultad anterior, se estará a lo previsto en el artículo 236 del Reglamento Hipotecario. Es decir, el Notario dará por terminada la ejecución y procederá a cerrar y protocolizar el acta, quedando expedita la vía judicial correspondiente).

Ha de tenerse  en cuenta que el coste fiscal de estas medidas se traslada al acreedor, que será el obligado al pago del Impuesto sobre el Incremento del valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana.

        CONCLUSIONES: 

Pese a esta normativa, resulta incuestionable  que el Artículo 1911 del Código Civil sigue vigente y por tanto un deudor hipotecario va a responder de la deuda con todos sus bienes presentes y futuros. Pero, bajo determinadas condiciones de las que se establecen en el nuevo Real Decreto, aquellas entidades financieras que voluntariamente se adhieran al Código de Buenas Prácticas, podrán terminar siendo obligadas a aceptar la entrega o "dación de pago" del bien hipotecado, en cumplimiento del pago íntegro de la deuda hipotecaria.

Donde hay oscuridad total una vela da luz, y esta nueva normativa en alguna medida resuelve los problemas de esos pobres ciudadanos que como consecuencia de la brutal crisis económica que sufrimos entran el exclusión social y no pueden hacer frente a sus deudas. Pero,  ha sido poco valiente y resulta corta ya que entiendo que la entidad financiera ha de asumir el riesgo y ventura de que la operación no llegue a buen fin por impago justificado del deudor. 

Para no hacer excesivamente largo este, en un próximo artículo, hablaré de este riesgo y ventura de la entidad financiera.